Mantenimiento integral de comunidades: “Manual Paso a Paso”

mantenimiento de comunidades

Todas las comunidades de vecinos tienen una serie de necesidades mínimas a cubrir, tanto en servicios de limpieza de zonas comunes, como de mantenimiento integral de la comunidad, sus portales e instalaciones, que se deben resolver y de cuya gestión se encarga bien a un administrador o bien al presidente, siendo cometido de uno de los dos o de ambos, resolver con eficacia y dentro de unos costes adaptados al presupuesto y partidas aprobadas por la junta general para cada anualidad.

En grandes comunidades o mancomunidades las necesidades de mantenimiento integral son mayores al contar habitualmente con amplios portales, varias escaleras generales e incluso de servicio, mayor número de ascensores, plazas de garaje, zonas verdes interiores o exteriores, e instalaciones tales como parques infantiles, piscinas o pistas de pádel, con un uso y tránsito de personas muy numeroso que hace que requieren por tanto un repaso constante en limpieza y mantenimiento, con pequeñas o medianas reparaciones, y puestas a punto.

Las comunidades más modestas evidentemente contarán con unas zonas comunes reducidas a patios interiores, escalera, portal y posible azotea.

Pero sea cual sea su tamaño, todas ellas necesitarán de limpieza y mantenimiento adecuados para una conservación correcta.

Por ello muchas comunidades optan por integrar todo el servicio de limpieza y mantenimiento, contratándolo con una sola empresa, que establece un plan específico de actuación y coordine todas las tareas a realizar con unos precios más ajustados.

¿Qué tipos de servicios se incluyen en el mantenimiento integral de comunidades?

A continuación os presentamos una lista con los servicios más habituales que prestan las empresas de limpieza y mantenimiento integral de comunidades:

Desglose de servicios de Limpieza y Mantenimiento de comunidades

  1. Limpieza de portales, y escaleras: Limpieza de portales, escaleras y limpieza de cristales de puertas de acceso, espejos, elementos decorativos, mobiliario, buzones, apliques y otros puntos de luz.
  2. Limpieza de garajes: Zonas de garaje, terrazas, azoteas y patios de la comunidad.
  3. Limpieza y mantenimiento de zonas de paso exteriores: Zonas de paso dentro del recinto comunitario, con barrido o soplado mecánico de suelos, y limpieza de papeleras o mobiliario exterior.
  4. Limpieza y mantenimiento de zonas de juego infantiles: Zonas infantiles con limpieza y revisión del estado de columpios y elementos que las integren.
  5. Mantenimiento de fachadas, y limpieza de graffiti: asd
  6. Prevención y control de plagas: Control de plagas de insectos como cucarachas, hormigas, o ratas y ratones.
  7. Limpieza y mantenimiento de contenedores o cubos de basura comunitarios: Limpieza con desplazamiento al exterior para recogida de residuos por los servicios municipales, y retirada a su ubicación en el lugar destinado en el edificio.
  8. Mantenimiento integral de instalaciones deportivas: Limpieza de canchas de tenis, baloncesto, etc…, con limpieza, y reparaciones para un correcto mantenimiento.
  9. Mantenimiento de piscinas: con procedimientos de hibernación, comprobaciones y puesta a punto de depuradora, utilización de productos químicos, y comprobaciones diarias de la calidad del agua en épocas de funcionamiento, e instalación de cartelería informativa para usuarios.

limpieza comunidades

Otros servicios de mantenimiento de comunidades

  1. Mantenimiento de jardines: Con riego, poda, abono y replantado de especies estropeadas.
  2. Mantenimiento de maquinaria de calefacción y refrigeración: incluye limpieza de conductos y filtros para prevenir la aparición de legionella.
  3. Mantenimiento de redes de saneamiento y arquetas, con una adecuada limpieza, e intervención en caso de averías en suministro interior, o des-atrancos.
  4. Mantenimiento de instalaciones eléctricas: sustitución de interruptores, puntos de iluminación deteriorados, y cambio de bombillas fundidas.
  5. Trabajos de albañilería, con picado en puntos de averías por agua, etc…, enfoscado, reposición de plaquetas, pintura de paneles deteriorados, y trabajos de reparación de carpintería.
  6. Mantenimiento y reparaciones de cerrajería: Cerrajería y automatismos de apertura y cierre de puertas de acceso a recintos acotados de las comunidades, garajes, o accesos a portales
  7. Mantenimiento de porteros automáticos, video- porteros y cámaras de vigilancia.
  8. Mantenimientos de sistemas de telecomunicaciones, telefonía, antenas parabólicas, etc...
  9. Mantenimiento de sistemas de detección y extinción de incendios, con comprobación de elementos y sustitución en los plazos fijados por la normativa.
  10. Servicios auxiliares de control y seguridad: comprende equipo humano tal como personal de control de acceso a la comunidad, conserjes, socorristas, o vigilantes de seguridad.

Requisitos exigibles para realizar un mantenimiento integral de Comunidades

En cualquier caso, las empresas que pueden realizar un mantenimiento integral de esta envergadura, deben de contar con una serie de requisitos exigibles:

➤ La documentación debe de estar en regla, tanto a nivel de obligaciones con la seguridad social, como con respecto a la cualificación profesional de los operarios que prestan algunos de los servicios dentro del mantenimiento integral, tales como electricistas, socorristas, o guardias jurados.

➤ También debe poder acreditar la formación en prevención de riesgos laborales relacionada con cada servicio que preste.

➤ Por último debe de contar con un seguro de responsabilidad civil, que pueda cubrir incidencias imputables a su actividad, como empresa de mantenimiento.

En otro orden de cosas, también es fundamental que cuente con un buen departamento de atención al cliente, para poder mantener una comunicación fluida ante cualquier duda, incidente o cambio relacionada con los servicios de limpieza y mantenimiento.

Al hilo de lo anterior, también resulta muy importante que la empresa que ofrece un mantenimiento integral de comunidades, disponga de una infraestructura comprobable a la altura de los servicios que oferta, y cuando decimos comprobable, nos referimos parámetros tales como:

➨ Sede física con oficinas suficientemente dotadas y acordes a los servicios de mantenimiento integral que pueden prestar.

➨ Organización por departamentos, con equipo técnico, y humano.

➨ Parque de maquinaria de tecnología actual suficiente, para realizar procedimientos de limpieza y mantenimiento especializados a pequeña o gran escala.

➨ Herramientas y otros recursos como medios de transporte de maquinaria, productos, y materiales.

➨ Plantilla especializada en la prestación de cada uno de los servicios a prestar.

➨ Una empresa de limpieza especializada en mantenimiento integral de comunidades, siempre contará con un dosier o catálogo en el que incluye referencias de otros clientes conocidos a los que ya lleva mucho tiempo prestando servicios.

➨ También nos pueden informar sobre proveedores y marcas que utilizan en sus trabajos.

➨ Una empresa de mantenimiento integral comprometida con el medio ambiente, evidencia un espíritu de progreso y tendencia actualizada, que a buen seguro también estará comprometida en una formación constante de sus trabajadores.

Planificación de Servicios en el Mantenimiento integral de Comunidades

A continuación vamos a exponer un ejemplo de planificación de los servicios de mantenimiento integral, que se pueden prestar a una comunidad formada por varios bloques de viviendas, alrededor de un recinto con espacios verdes, piscina comunitaria, zona de juegos infantil, acceso por un amplio portal común con garita de vigilancia, y acceso a parking subterráneo por rampas exteriores con puertas automáticas.

Al comenzar por primera vez a realizar servicios de limpieza y mantenimiento, la empresa de mantenimiento integral, tras las visitas realizadas para desarrollar una planificación personalizada de la comunidad y el consiguiente presupuesto, debe realizar una revisión de todos los elementos contratados para su mantenimiento, verificando que el estado de los mismos es correcto.

Hablamos de: elementos de iluminación, instalación eléctrica, conservación de paramentos verticales y horizontales, cerraduras de acceso, cámaras de video-vigilancia, porteros automáticos, etc…., plantas, césped, columpios, etc… que deberán encontrarse en buenas condiciones al comenzar el contrato de mantenimiento integral.

Posteriormente, se pondrá en marcha un plan preventivo de mantenimiento integral con operaciones periódicas, sistema de inspección, reparación y sustitución de elementos o piezas de equipos para un funcionamiento correcto y una vida útil más prolongada, estableciendo una periodicidad razonablemente pactada en el contrato.

La información sobre actividades programadas de limpieza y mantenimiento, estará expuesta en el tablón de anuncios siempre con antelación suficiente para que pueda ser conocida por todos los vecinos.

Las actuaciones pactadas se reseñarán una vez realizadas en un parte de servicios dentro de una agenda planificada mensualmente.

También se contempla la comunicación de incidencias no incluidas en el contrato a los representantes de la comunidad, para que establezcan las formas y plazos para su solución, velando así por el mejor mantenimiento integral de todos los servicios con que cuente la finca.

Por último y antes de hablar de la periodicidad de los servicios, siempre es importante realizar una limpieza general a fondo, o de acondicionamiento, que deje las instalaciones con un aspecto brillante como en su origen, y en la que a los procedimientos habituales de barrido, fregado, se sumarán todas las acciones de limpieza necesarias para dejar en perfecto estado tanto ascensores, pasamanos de escaleras, buzones, limpieza de vidrios y espejos, manivelas, tiradores, puertas de acceso, cuarto de basuras y cuarto de contadores, limpieza de rincones en rellanos y escaleras, rodapiés, techos, paredes, puntos de iluminación, suelos y paredes de garaje, patios y azoteas, y tratamientos especiales como pulido y abrillantado de suelos, y limpieza de grafitis o restos de carteles y adhesivos en fachada.

El mantenimiento posterior será más eficaz y rápido después de ésta actuación.

limpieza-comunidades

El calendario y frecuencia de actividades a realizar puede ser el siguiente

- Actividades de Mantenimiento diarias

Durante todo el año:

  • Servicio de conserje, en horario pactado de lunes a viernes.
  • Limpieza de portales con barrido y fregado, eliminación de huellas en cristales, manivelas, polvo de buzones y elementos decorativos.
  • Limpieza de suelos, barrido y fregado, por tramos rotativos, y limpieza pasamanos.
  • Salida exterior y retirada a cuarto de basuras de los diversos contenedores de la comunidad.
  • Barrido de zonas comunes exteriores, vaciado de papeleras.

En temporada cálida (de mayo a septiembre):

Puesta en marcha de depuradora, limpieza del vaso de la piscina.

Mediciones diarias de calidad del agua, con utilización de productos necesarios para su mantenimiento.

Limpieza de suelos y sanitarios en aseos de piscina, y barrido y regado del recinto, con vaciado de papeleras.

Vigilancia presencial de un socorrista titulado, durante las horas de apertura pactada para la piscina de lunes a domingo, con apertura y cierre diario del recinto.

Actividades de Mantenimiento semanales:

  • Limpieza de suelos de rampas de acceso a garaje, y WC del mismo.
  • Limpieza de contenedores de residuos y basura
  • Barrido de garaje, limpieza de papeleras, extintores y puertas de acceso.

Actividades de Mantenimiento semestrales:

  • Limpieza de garaje, aspirado y fregado mecánico.
  • Pulido y abrillantado de suelos de portales, escaleras, y limpieza en profundidad de resto de pavimentos.

Actividades de Mantenimiento de temporada:

Al comienzo del otoño:

Revisión y puesta a punto de maquinaria de calefacción y agua caliente sanitaria.

Al comienzo de la primavera:

  • Plan de previsión y control de plagas, con utilización de procedimientos para evitar la aparición de cucarachas, hormigas, o roedores.
  • Puesta a punto de la piscina, con revisión de máquina depuradora, limpieza de todo el recinto, instalación de mobiliario, sombrillas, etc…
  • Servicio de puesta a punto de zonas ajardinadas, con reposición de plantas, sustratos, etc…
  • Revisión y puesta en marcha del servicio de riego automático.

Actividades de Mantenimiento anuales:

  • Revisión de sistemas de apertura y cierre automáticos de garaje, acceso de portales, con reposición de tiradores o sustitución de piezas deterioradas.
  • Revisión de video-porteros y porteros automáticos.
  • Revisión de antenas y sistemas de telecomunicaciones.
  • Revisión de sistemas contra incendios.

Limpieza de arquetas y revisión de tuberías ascendentes y descendentes

Limpieza y mantenimiento general de comunidades

Los servicios de limpieza, jardinería, mantenimiento con intervención de oficios profesionales, y servicios auxiliares como conserje y socorrista, tienen que estar diseñados y supervisados por un equipo empresarial con experiencia suficiente en coordinación y respuesta, para garantizar el cumplimiento eficaz de todas las tareas contratadas.

Y ahora que ya sabes cómo funciona una empresa de mantenimiento integral, quizá te estás planteando un cambio para tu comunidad.

Si es así, llámanos, estaremos encantados de atenderte.

Te recomendamos este post si quieres es saber comparar y calcular el presupuesto de limpieza para tu comunidad.