Manual de Mantenimiento Integral de Edificios e Instalaciones

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El inevitable ritmo de envejecimiento de los inmuebles depende en gran parte del buen uso que le den los residentes o trabajadores, y las visitas ocasionales, pero también en gran medida de un mantenimiento de edificios e instalaciones adecuados, que cuenten con una planificación previa basada en un sistema de gestión preventiva.

Con este artículo pretendemos que tengas a mano una información útil a la hora de conocer y facilitar un adecuado y correcto mantenimiento integral de edificios e instalaciones, con el objeto de prolongar sus características funcionales, higiénicas y estéticas propias de origen, alargando su aspecto y utilidad inicial.

Contar con un manual de mantenimiento integral de edificios e instalaciones, puede ayudar a frenar y retrasar un rápido deterioro y fallos funcionales, mediante una revisión periódica, de elementos, estructuras y equipos, básicos presentes en las instalaciones de los edificios, y una adecuada limpieza de mantenimiento que afecta no sólo a la obtención de un grado de higiene adecuado, sino que también ayuda a prolongar la vida útil de elementos e instalaciones.

Un manual de mantenimiento integral de edificios e instalaciones, supone centrar la atención en un sistema de gestión preventiva, planificando acciones concretas en un proyecto específico, para la revisión de mantenimiento de cada instalación, y resolución anticipada de cualquier defecto, evitando fallos funcionales que puedan derivar en mayores trastornos a los usuarios, y repercutiendo en una menor disposición de la partida presupuestaria de gastos de reparación o reposición.

El manual de mantenimiento de instalaciones y edificios, contendrá los ítems necesarios para la puesta en marcha de las actividades preventivas y de mantenimiento general y especificará la contratación de oficios profesionales tales como: fontaneros, electricistas, albañiles, cerrajeros, empleadas de limpieza, jardineros, socorristas, o la empresa de mantenimiento integral de edificios que aglutine la prestación de todos ellos, para su ejecución.

El manual de mantenimiento integral de edificios e instalaciones, debe de contener todos los parámetros referentes a los plazos y forma de acometer las revisiones y reparaciones de instalaciones de los edificios, con arreglo al Código Técnico de la Edificación.

A continuación vamos a ver algunos de los muchos servicios que pueden ofrecer las empresas de mantenimiento integral de edificios.

Actividades de mantenimiento integral de edificios de edificios e instalaciones:

1) Mantenimiento técnico regulado por normativa legal

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Servicios de mantenimiento técnico regulado por normativa legal, y gestión de la correspondiente documentación técnica de elementos e instalaciones: cumplimentando, tramitando y realizando los seguimientos precisos.

2) Emisión de certificados según normativa vigente

Emisión de certificados según normativa vigente, como por ejemplo:

  • Sustitución y mantenimiento de extintores y otros sistemas de detección y protección contra incendios.
  • Revisión de equipos y sistemas de calefacción y refrigeración centralizados.
  • Revisión de ascensores.

3) Detalle del alcance del mantenimiento integral

Dentro del manual de mantenimiento integral de instalaciones es muy importante la elaboración de un proyecto detallado en el que consten todos los equipos e instalaciones sobre los cuales se va a realizar la actuación de mantenimiento, estableciendo grados de uso, e importancia para determinar la periodicidad de las revisiones y restos de actividades a realizar en cada uno de ellos.

  • El proyecto de mantenimiento integral de edificios es un documento en el que se plasmarán por orden jerárquico de importancia, todas las tareas de mantenimiento programadas, para asegurar los objetivos propuestos, y que será un documento vivo en el que se irán realizando anotaciones correctivas, incidencias, trabajos realizados, y proyecciones a futuro.
  • Una vez elaborado el proyecto, se realizará la implantación y seguimiento del plan de mantenimiento preventivo establecido, conforme a las fichas técnicas asociadas a cada instalación o elemento.

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4) Mantenimiento preventivo voluntario del edificio o instalación

El mantenimiento preventivo voluntario, siguiendo un proyecto específico de revisión y pequeñas reparaciones, diseñado particularmente para cada edificio y sus instalaciones exteriores, consiste en:

➨ Instalación de cartelería e instrucciones de uso de instalaciones, y equipación de edificios, para favorecer un uso adecuado de cada elemento.

➨ Inspección ocular y pruebas de sistemas, por personal responsable designado, previo al funcionamiento de determinadas instalaciones de uso periódico según temporada:

  • Puesta en marcha previa en sistemas de calefacción y refrigeración centralizada.
  • Control visual y pruebas de resistencia de elementos en zonas infantiles de juegos: columpios, vallas perimetrales, alumbrado.
  • Control visual y pruebas de resistencia de elementos y aparatos en instalaciones deportivas: porterías de futbol, redes de canchas de tenis, canastas de baloncesto, iluminación, gradas, etc…
  • Puesta en marcha previa en equipos de depuración de agua en piscinas, y control visual previo a su instalación de temporada en mobiliario de jardines, papeleras, iluminación, vallas perimetrales, revisión y reposición de productos en equipos de control y cloración de agua.

➨ Comprobación de estanqueidad de conducciones de agua, y resto de suministros.

5) Mantenimiento correctivo express

Además del mantenimiento preventivo de edificios que hemos comentado anteriormente se da el mantenimiento correctivo express, que tiene la finalidad de conseguir la resolución de pequeños fallos o deterioros iniciales de forma inmediata, evitando mayores daños:

  • Apertura y cierre automatizado de puertas de garaje.
  • Cerraduras de portales.
  • Sustitución de luces fundidas interiores y exteriores.
  • Porteros automáticos, y videoporteros
  • Sistemas de telecomunicaciones.
  • Cámaras de videovigilancia.
  • Fugas de agua.
  • Fallos eléctricos: acometidas, contadores, circuitos, equipos, automatización, alumbrado zonas exteriores peatonales, jardines y garajes, proyectores zonas deportivas, iluminación portal, escaleras, ascensores.
  • Desperfectos en revestimientos, o acabados de paramentos verticales interiores o exteriores.
  • Trabajos de pintura: en fachadas, patios, escaleras, portales, señalización horizontal y vertical de parking, etc..
  • Mantenimiento de pavimentos resinas sintéticas.
  • Mantenimiento pavimentos asfalto y hormigón.
  • Mantenimiento solados portal, escaleras y rellanos.
  • Reparaciones de carpintería.
  • Sujeción de asideros sueltos, pomos y pasamanos en escaleras.
  • Mantenimiento de mobiliario portales, buzones, elementos decorativos, garita conserjería, alfombras o enmoquetados.

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6) Mantenimiento rutinario general

La limpieza y mantenimiento rutinario de los edificios e instalaciones, junto con el mantenimiento preventivo de edificios ayuda a retrasar su envejecimiento. Los principales servicios de los que está compuesto un mantenimiento rutinario son:

Servicios de Limpieza general:

➨ Limpieza de terrazas y azoteas, con atención especial a sumideros y canalones.

➨ Limpieza ordinaria mediante procedimientos tradicionales y procedimientos específicos.

➨ Tratamientos D-D-D, Tratamientos anti–Legionella y limpieza de campanas de extracción.

➨ Servicios de limpieza especializada: pulidos, abrillantados, encerados, lavados de moquetas y entelados, tratamientos de limpieza criogénica, limpieza con ozono, limpiezas con agua a presión, limpiezas con vapor seco, limpiezas con ultrasonidos, limpiezas por abrasión.

➨ Limpieza de arquetas, canalones y sumideros, prestando atención especial a la detección de manchas o mal olor por fugas, para realizar la reparación inmediatamente. Cada vez que haya obstrucciones o se produzca una disminución apreciable del caudal de evacuación, se deberá revisar y desatascar los sifones y válvulas.

➨ Limpieza de edificios acristalados con uso de sistemas de descolgamiento o góndola realizados por operarios formados específicamente.

➨ Gestión de residuos, y limpieza de contenedores, con salida a punto de recogida, y devolución a cuarto de contenedores.

Limpieza de garajes con medios técnicos específicos, y aviso con suficiente tiempo anticipado a los usuarios.

mantenimiento de garajes

➨ Control diario calidad del agua en piscinas.

➨ Disposición de información anticipada en tablón de anuncios sobre actividades de prevención y mantenimiento previstas con antelación suficiente a la ejecución de los trabajos.

Servicios de Jardinería:

Abonado, riego, cortado y replantación de césped.

Abonado, poda, riego y replantación de setos, árboles y arbustos.

Suministro, plantación y cuidado de plantas ornamentales.

Limpieza con barrido, o aspirado de hojas de zonas de paso.

Mantenimiento y reposición plantas interiores de portales y zonas comunes.

Servicios auxiliares incluidos dentro del mantenimiento

Servicios auxiliares: conserjes, guardias jurados, porteros, socorristas.

8) Inspección Técnica de Edificios, (ITE):

Inspección técnica y control técnico de obligación por Ley, al que deben someterse periódicamente los edificios, variando la periodicidad de años en que debe realizarse, según las diferentes Comunidades Autónomas.

9) Informes periciales en edificación

Se trata de aquellos documentos realizados por un  técnico perito, gracias a los cuales se conocen detalles sobre el edificio, desperfectos y garantías.

Están amparadas por la ley aquellas que tienen que ver con una operación inmobiliaria.

Por ejemplo, aspectos relacionados con la arquitectura.

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10) Planes de prevención:

  • Contra incendios.
  • Previsión y control de plagas.
  • Legionella, tratamientos de control y prevención.

11) Confección de libros específicos para mantenimiento de edificios

Confección de libros específicos para mantenimiento de edificios, libro de control incidencias, revisiones y reparaciones: que hay que mantener a disposición de los propietarios y en el que se anotarán todas las incidencias, reparaciones e inspecciones técnicas.

12) Informes periódicos sobre el estado de las instalaciones

Realización de informes periódicos sobre el estado de las instalaciones.

  • Trabajos realizados.
  • Planificación futura y costes.

13) Restauración de fachadas y limpieza de paredes

Restauración exterior de fachadas e interiores de edificios y limpieza de paredes.

14) Asesoría y auditoría energética

Asesoría y auditoría energética: para conseguir un aprovechamiento óptimo de la energía y sus costes por consumo en instalaciones, y favoreciendo el cuidado del medio ambiente:

  • Implantación de sensores crepusculares, y sensores de encendido y apagado automático de presencia.
  • Regulación de relojes automáticos de alumbrado por estaciones y cambios horarios.
  • Implantación de termostatos para encendido y apagado de sistemas de calefacción y refrigeración.

El mantenimiento integral moderno engloba la organización de las actividades y técnicas para conseguir el más eficaz funcionamiento de todas las instalaciones y sistemas de los inmuebles, con la máxima disponibilidad y el menor gasto, mediante una asistencia técnica eficaz planificada basada en la prevención y la reducción de costes, integrando en un mismo contrato todos los servicios.

Pero, conviene tener presente que de nada sirve la realización de proyectos exhaustivos de mantenimiento que no se cumplirán por un exceso de materia teórica, que resulte excesivamente complicada llevar a la práctica. Desde nuestra experiencia apostamos por acciones concretas y eficaces como punto básico de cualquier manual integral de mantenimiento de edificios e instalaciones.

Si te estás planteando la posibilidad de contratar con un solo interlocutor todos los servicios de mantenimiento integral de tu edificio o comunidad, o quieres resolver cualquier duda, no dudes en llamarnos, y estaremos encantados de ponernos a tu disposición sin ningún compromiso.

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Desde nuestra empresa de mantenimiento integral de edificios e instalaciones, ponemos a tu disposición:

  1. ​Una plantilla de profesionales con un alto grado de especialización gracias a la implicación de nuestros trabajadores y nuestro departamento de formación continua.
  2.  Una política de presupuestos coherentes con las necesidades de nuestros clientes.
  3. Un alto grado de especialización dependiendo del sector al que pertenece cada edificio:

4. Mantenemos un rendimiento óptimo de las instalaciones.

5. Aportamos soluciones técnicas que permitan la optimización de los costes.​

6. ​Mantenemos siempre la visión de la necesidad de una limpieza eficaz en todos los centros en los que trabajamos, aportando soluciones técnicas que permitan la optimización de los costes y dedicando todos los recursos necesarios para la supervisión y control de dichos trabajos.

Si deseas más información no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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